Newsletter vom 17.01.05
Über den Wert einer Hotelimmobilie. Unter dem Motto “Welchen Wert hat mein Hotel oder wie wenig Ertrag kann ich mir noch leisten? Gedanken zum Wert einer Hotelimmobilie” stand die gestrige Veranstaltung des Tourismus Management Clubs (TMC) in der alten Turnhalle in Bruneck. Warum nicht alle Werte in Zahlen ausgedrückt werden können und wie die Referenten die Situation sehen.
Vier hochrangige Vertreter aus der Hotel- und Gastgewerbsbranche, Susanne Kraus-Winkler, geschäftsführende Gesellschafterin bei Kohl und Partner, Wien, Klaus Schmidt, Abteilungsleiter beim Hoteliers- und Gastwirteverband HGV, Bozen, Otmar Michaeler, geschäftsführender Gesellschafter von Michaeler&Partner, Vahrn und Gert Prantner geschäftsführender Gesellschafter von RIMC – International Hotel Resort Management und Consulting, Hamburg, vertraten ihre Standpunkte zu obigem Thema und luden zur anschließenden Podiumsdiskussion ein.
Susanne Kraus-Winkler stellte dem Publikum die Problematik aus der Kapitalmarktperspektive dar. Die klassische alpine Ferienhotellerie sieht ihren Betrieb meist aus der Sicht der Umsatzrentabilität, die Stadthotellerien aber insbesondere Investoren aus dem Gesichtspunkt der Kapitalrentabilität. Eine objektive Bewertung einer Hotelimmobilie kann nur durch eine genaue Bewertung der vergangen und zukünftigen Ertragssituation (mögliche Vollbelegungstage, erzielbarer Durchschnittspreis usw.) der Expansionsmöglichkeiten, der möglichen Ausstiegszenarien und der unternehmerischen Kompetenz des Betreibers bewertet werden. Zudem kommen noch die alternativen Investitionsmöglichkeiten am Kapitalmarkt die auch à„nderungen unterliegen, so Frau Kraus-Winkler. Ein Hotel ist eine Management-Immobilie. Ohne fachspezifische Betreiber ist weder Verwertung noch Ertrag möglich. Sie verwies außerdem auf die hohe Ertragsunsicherheit durch schwierige Berechenbarkeit der zukünftigen Erträge und den hohen Investitionsbedarf durch hohe Reparatur- und Instandhaltungskosten, welche die Lage der Hotels noch verschlechtern. Susanne Kraus-Winkler führte die besondere Bedeutung einer funktionierenden und imageträchtigen Destination – sie nennt das Beispiel Ischgl – an, dessen hohes Image den Hoteliers erlaubt, höhere Preise anzusetzen, welche vom Markt auch bezahlt werden.
Klaus Schmidt schenkte lokalen Gegebenheiten wie der kleinstrukturierten Hotellandschaft und dem passionierten Engagement der Mitarbeiter besonderes Augenmerk. Er hob hervor, dass die Wertschöpfung eines Angestellten höher ist, je weniger Personal in einem Betrieb beschäftigt ist. Herr Schmidt bemerkte aber auch, dass viele Hotelimmobilien auf dem Markt zu teuer angeboten werden, was viele Käufer abschreckt. Findet sich doch ein Käufer, muss dieser sehr viel “Herzblut” investieren, um die Investition rentabel zu machen.
Otmar Michaeler sprach sich für Regionalisierung statt Internationalisierung aus, denn die Destination Südtirol ist viel zu klein für um für die global player interessant genug zu sein. Vielmehr werden sich zukünftig vermehrt Hotels zu regionalen Hotelketten zusammenschließen, denn ein Markt ist nur so stark wie die Betriebe in diesem Markt sind und ohne Mindestbettengröße ist eine Amortisation oft nicht möglich, so Michaeler wörtlich. Auch die Infrastruktur muss ständig verbessert werden, denn der Wettbewerbsdruck aus dem Osten wird in Zukunft noch größer werden. Durch solche regionale Zusammenschlüsse lassen sich Strukturkosten einsparen um schlagkräftiger am Markt auftreten.
Gert Prantner schloss sich der Meinung seiner Vorredner an, argumentierte aber auch, dass das neue Bankengesetz BASEL II im Grunde nicht so schlecht ist wie alle meinen. Es sorgt für mehr Eigenkapital und weniger Schulden in den Unternehmen und ist zudem eine Absicherung für Investoren die das Vertrauen in die Branche verloren haben. Prantner plädierte auch für Bildung von Synergien durch Zusammenarbeit der einzelnen Hotels, dadurch werden Kosten gespart und die Produktivität gesteigert.
Gabriele Mery und Günther Kofler, zwei Studenten des Laureatsstudienganges, baten am Ende des Abends um Spenden für die Flutopfer von Thailand. Beide hatten in Sri Lanka ein halbjähriges Praktikum absolviert. Die Menschen dort sind ihnen ans Herz gewachsen, deshalb werden sie Anfang Februar erneut in das von dem Tsunami betroffene Gebiet fahren um mit den Spendeneinnahmen aktiv Hilfe zu leisten. Wenn auch Sie Gabriele und Günther unterstützen wollen, können Sie dies auf folgendes Konto: Volksbank Südtirol ABI 05856 CAB 58220 Kontonummer 070570199711 (benannt auf Gabriele Mery), Grund: “Schenken wir Sri Lanka wieder ein Lächeln“ (“Ridiamo un sorriso allo Sri Lanka“)
Das Presseteam des Tourismus Management Club (TMC)
Ein Projekt des Laureatsstudienganges für Tourismusmanagement in Bruneck
Freie Universität Bozen